Sei cose da sapere per rivendicare il “Sismabonus” italiano
Ci sono circa 83.000 Airbnbs in Italia, che ospitano più di 3,6 milioni di ospiti ogni anno – almeno secondo l’ultimo conteggio della società.
Se pensi che non sia ancora abbastanza, elencare la tua casa sul servizio è facile. Ma è tutt’altro che l’unico passo che dovrai fare.
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Rispetto ad altri paesi, il massiccio settore degli alloggi in Italia è pesantemente regolamentato, e le regole non sono sempre coerenti da un luogo all’altro.
Quindi cosa devi fare per inserire la tua proprietà su Airbnb? Ecco uno sguardo ai dettagli in tutta Italia e per regione.
Come posso affittare legalmente il mio appartamento su Airbnb?
Per iniziare, la maggior parte dei comuni richiede che tu li informi che stai iniziando un’attività di affitto a breve termine, presentando una cosa chiamata ‘segnalazione certificata di inizio attivitào SCIA con il vostro sportello unico locale per i servizi alle imprese, chiamato SUAP (Sportello Unico Attività Produttive).
In alcune regioni, la registrazione al SUAP vi darà anche un codice di identificazione unico che dovrete usare in tutta la vostra pubblicità e in tutti i post online. Molte regioni richiedono anche che voi riportiate le statistiche sul numero di ospiti che avete ospitato su base mensile usando quello stesso codice.
Al SUAP o presso la vostra Questura locale, dovrete anche ottenere le credenziali per Alloggiati Web, un portale online per caricare i documenti di identità dei vostri ospiti. È un requisito legale in tutta Italia per caricare una copia del passaporto o altro documento d’identità di ogni ospite entro 24 ore dal check-in.
L’ultimo requisito comune è quello di fornire ad ogni ospite un contratto scritto di affitto a breve termine. Questo dovrà essere firmato da entrambe le parti al loro arrivo. Si possono trovare modelli di questi contratti online.
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Questo è un buon inizio, ma potresti avere altri obblighi. In generale, le tue responsabilità legali diventano più complesse quanto più servizi offri come parte del soggiorno del tuo ospite. Se offri la colazione, questo può cambiare il modo in cui il tuo alloggio è classificato e, in alcune regioni, significa un mucchio di nuove scartoffie. Lo stesso vale se stai affittando più di due proprietà, offrendo tour, o incorporandoti come azienda.
In alcune regioni, anche solo mettere un cartello potrebbe vederti riclassificato come un vero e proprio bed-and-breakfast piuttosto che un relativamente semplice affitto a breve termine – mentre in altre, i cartelli potrebbero essere un requisito legale.
E le tasse?
Molti comuni hanno aggiunto delle tasse turistiche al costo del soggiorno. Di solito sono solo pochi euro a notte, ma dovrai scoprire la tariffa esatta dal tuo comune. Nei luoghi in cui Airbnb non le raccoglie per te, dovrai raccoglierle in contanti al momento del check-in – e per evitare un mal di testa, assicurati di specificare che lo farai nei dettagli del tuo annuncio.
Al momento delle tasse, dovresti dichiarare qualsiasi reddito da locazione come parte del tuo reddito complessivo per l’anno. Questo significa che pagherai da qualche parte tra il 23 e il 43% di tasse alla fine dell’anno – anche se puoi anche dedurre certe spese, come le ristrutturazioni, che vanno nel business.
Se questo suona troppo caro, c’è anche l’opzione della “cedolare secca” – una flat tax del 21% sul reddito da locazione a breve termine. Airbnb sta attualmente combattendo in tribunale per evitare che questa aliquota venga applicata automaticamente alle prenotazioni effettuate in Italia, quindi per ora, dovrai presentare la domanda per questa aliquota al momento delle tasse.
C’è anche la possibilità di incorporare e far pagare l’IVA sui tuoi affitti. Ma attenzione: la gestione degli affitti a breve termine come una società mette spesso queste proprietà in una categoria normativa diversa, e può comportare molte più scartoffie.
Tutto questo per dire che potrebbe essere una buona idea leggere i regolamenti locali e parlare con la tua autorità comunale se ti stai ancora chiedendo quali potrebbero essere i tuoi obblighi.
Vedi maggiori dettagli per ogni regione italiana qui sotto.
Foto di Lennart Schulz su Unsplash
Abruzzo
In Abruzzo, è obbligatorio presentare una SCIA con i dettagli della tua proprietà solo se stai affittando tre o più appartamenti o se sei registrato come azienda.
Tuttavia, è necessario registrarsi al SITRA, il sistema di monitoraggio del turismo online della regione, il che significa una visita al SUAP locale o all’ufficio comunale (usare questo modulo per richiedere le credenziali).
Riceverai anche un identificatore unico, chiamato CIR, che dovrai includere in tutti i tuoi post e annunci.
Inoltre, l’Abruzzo richiede che tu pubblichi un listino prezzi massimo per l’anno in un’area comune del tuo affitto. Non è necessario attenersi a questi prezzi, ma se li superi, i tuoi clienti possono esigere che tu affitti a quella tariffa.
Airbnb non raccoglie le tasse di soggiorno in Abruzzo, quindi dovresti controllare con il tuo comune per vedere se sono in vigore delle tasse di soggiorno che dovrebbero essere addebitate agli ospiti.
Valle d’Aosta
La Valle d’Aosta richiede la presentazione di una SCIA presso l’ufficio locale, e aggiunge l’obbligo di un’ispezione di persona entro 60 giorni.
Airbnb non riscuote le tasse di soggiorno in Valle d’Aosta.
Basilicata
La Basilicata richiede anche di depositare una SCIA presso l’ufficio locale (il modulo è qui). Se non ti è chiaro in quale categoria di stabilimento rientri, puoi richiedere la classificazione presentando questo modulo con tutti i vostri dati. Entro 90 giorni, la provincia e il comune dovrebbero emettere un’autorizzazione per iniziare l’affitto.
Sei obbligato a segnalare il numero totale di ospiti del mese precedente entro il 10 del mese successivo utilizzando il sistema di segnalazione online SIST della regione. Per ottenere l’accesso, è necessario presentare questo modulo con la ricevuta che dovreste aver ricevuto dall’ufficio locale.
A differenza di molte altre regioni, la Basilicata richiede anche che vi procuriate un’assicurazione per la responsabilità civile in caso di eventuali danni agli ospiti, e che ne comunichiate il rinnovo annuale al comune.
La Basilicata, inoltre, richiede ancora agli operatori di comunicare alla provincia i prezzi massimi dell’anno. Questo deve essere fatto entro il 30 settembre dell’anno precedente, o entro un giorno dal ricevimento dell’autorizzazione. Si possono cambiare i prezzi a partire da giugno, purché lo si comunichi alla provincia entro il 1° marzo.
Airbnb non riscuote le tasse di soggiorno in Basilicata.
Calabria
Dal 2015, la legge calabrese permette specificatamente gli “appartamenti ad uso turistico”, una categoria pensata per gli Airbnb. A patto di affittare non più di tre unità, per non più di sei mesi alla volta, si può chiedere di operare in questa categoria.
È necessario registrarsi presso una SCIA e segnalare mensilmente le statistiche turistiche attraverso il sito della regione sistema SIRDAT. Come la Basilicata, anche voi dovete comunicare i prezzi massimi e minimi alla regione per via elettronica entro il 1° ottobre di ogni anno per l’anno successivo. Questi prezzi devono anche essere resi disponibili sul vostro sito web ed esposti in un’area comune e in ogni camera.
Airbnb non raccoglie le tasse di soggiorno in Calabria.
Campania
Per iniziare ad affittare in Campania, dovrai presentare una SCIA al tuo sportello unico locale. Come nelle regioni precedenti, è anche necessario comunicare i dettagli dei clienti in arrivo/partenza al sito web dell’ispettore turistico, e caricare i dettagli dei vostri prezzi massimi entro il 1 ottobre a questo sito web.
Airbnb raccoglie e rimette automaticamente la tassa di soggiorno locale a Napoli, ma altrove dovrai controllare con il tuo comune il tasso e raccoglierlo e rimetterlo da solo.
Emilia-Romagna
In Emilia-Romagna si può iniziare ad affittare non appena si presenta la SCIA all’ufficio locale, a patto che non si abbiano più di tre immobili.
Devi presentare una dichiarazione dei tuoi prezzi e registrare il numero di soggiorni in un mese utilizzando il sistema Ross1000. I login sono forniti dal vostro ufficio provinciale. Anche i vostri prezzi massimi devono essere visualizzati utilizzando questo modulo.
Airbnb raccoglie e rimette automaticamente le tasse comunali di soggiorno a Bologna, Parma e Rimini, ma in qualsiasi altro comune, dovrai confermare l’importo e raccoglierlo e rimetterlo tu stesso.
Friuli-Venezia-Giulia
Come in Emilia-Romagna, puoi iniziare ad affittare non appena presenti questi moduli al vostro SUAP locale.
Siete tenuti a segnalare le solite statistiche turistiche attraverso il servizio WEBTUR, ed è necessario mantenere un listino prezzi aggiornato in una zona pubblica della casa o dell’appartamento, specificando che tali prezzi possono variare.
Sei anche tecnicamente obbligato a dire quante stelle ha ricevuto il tuo alloggio, se ha ricevuto una classificazione dalla regione, in tutti gli annunci che pubblichi.
Lazio
Se hai tre o meno unità in affitto, devi presentare questo modulo con il SUAP locale, o registrarsi presso il portale online, selezionando un “allogio per uso turistico”.
La registrazione vi darà un codice identificativo (CIR) da usare nei vostri rapporti e pubblicità.
Come nelle regioni di cui sopra, un listino prezzi deve essere esposto nella reception o in un’area comune e in ogni stanza del tuo alloggio.
Roma richiede anche di segnalare il numero di turisti che soggiornano nella tua struttura. Per farlo, devi usare il tuo codice identificativo (CIR) per richiedere il login su questo portale. Sei tenuto a segnalare i numeri di ogni mese entro il quinto del mese successivo.
La tassa di soggiorno di Roma viene raccolta automaticamente da Airbnb al momento della prenotazione. Ma negli altri comuni del Lazio, dovrai farlo tu stesso.
Foto di Filippo MONTEFORTE / AFP
Liguria
In Liguria, gli Airbnbs sono molto probabilmente classificati come “appartamenti ammobiliati per uso turistico” (AAUT), che possono operare senza essere incorporati.
La registrazione con la SCIA vi darà un codice identificativo chiamato numero CITRA che deve essere usato in tutti i vostri annunci e post. Hai bisogno di questo numero prima di poter riferire i dettagli dei tuoi ospiti alla polizia.
Dovete anche segnalare il numero di turisti che hanno soggiornato presso di voi attraverso il Portale Removcli. Sfortunatamente, le istruzioni per questo sono disponibili solo in italiano e un po’ complesso, ma il governo regionale fornisce un elenco di software compatibili che dovrai utilizzare per rintracciare i tuoi soggiorni.
Se la tua proprietà viene ispezionata, dovrai anche avere sul posto la prova della certificazione dell’impianto elettrico, la conformità dell’impianto a gas, la certificazione dell’impianto di riscaldamento e il consenso alla locazione da parte di eventuali comproprietari.
Le tasse comunali di soggiorno a Genova e La Spezia sono raccolte da Airbnb al momento della prenotazione, ma altrove dovrai chiedere al tuo comune quanto raccogliere e come rimetterlo.
Lombardia
Oltre a registrarsi presentando una SCIA, dovrai anche utilizzare il Turismo5 portale per segnalare l’arrivo di persone nella tua proprietà. Puoi farlo solo dopo aver presentato la tua SCIA e averla fatta approvare dal consiglio comunale.
Quando il tuo annuncio è approvato, riceverai anche il tuo numero identificativo (CIR) utilizzato per segnalare i tuoi numeri. Devi elencare questo numero in tutti i tuoi annunci.
Anche se non hai ospiti, devi segnalare il tuo numero di visitatori mensilmente.
Airbnb raccoglie le tasse comunali di soggiorno a Bergamo, Milano e Lissone, ma altrove in Lombardia, dovrai farlo tu stesso.
Marche
Le Marche permettono di affittare tre o meno proprietà per un massimo di tre mesi a una persona o sei mesi in un anno senza incorporare. Si deposita questo modulo con il tuo comune per iniziare.
Da la documentazione della regione, sembra che non ci sia l’obbligo di segnalare o esporre i prezzi, esporre un numero di registrazione, o riportare statistiche mensili sul numero di turisti.
Airbnb non raccoglie le tasse comunali di soggiorno nelle Marche.
Molise
Il Molise non ha ancora regolamenti specifici per Airbnbs o affitti simili. Altri affitti a breve termine sono di solito tenuti a mostrare i loro prezzi e servizi, e i moduli sono forniti sul sito web regionale per comunicare questi dati al governo regionale.
Senza informazioni più chiare, ti consigliamo di visitare i tuoi uffici locali e chiedere se hai bisogno di presentare una SCIA.
Dovrete recarvi presso la vostra Questura locale per ottenere le credenziali per il servizio web Allogati se il vostro comune non può fornirle.
Piemonte
In Piemonte, il tuo noleggio è molto probabilmente classificato sotto ‘case ed appartamenti vacanze‘ o CAV. È necessario registrarsi utilizzando una SCIA sul sito Portale Impresainungiorno.
Torino ha una tassa di soggiorno comunale che viene raccolta da Airbnb, ma in altri comuni, dovrai raccoglierla e versarla tu stesso.
Puglia
Devi registrare il tuo Airbnb online sul sito dms.puglia.it con i tuoi dati personali e le specifiche del tuo alloggio. Ti verrà poi inviato per email un identificatore unico chiamato CIS. Questo deve essere incluso in tutto il tuo materiale promozionale.
Questo stesso numero è usato sul sito web di Alloggiati per registrare i documenti dei nuovi turisti.
In Puglia, Airbnb raccoglie automaticamente la tassa di soggiorno solo a Lecce. In tutte le altre città, dovrete raccoglierla e rimetterla manualmente all’ufficio locale.
Sardegna
In Sardegna, gli Airbnbs sono più probabile che siano classificati come bed and breakfast. Non è permesso avere più di tre camere e dodici letti.
Dovete notificare il comune al SUAP usando modulo F-46. Riceverai una classificazione e un codice di identificazione “IUN”. Puoi iniziare a ospitare persone dal momento in cui invii i tuoi documenti.
Devi riferire le statistiche sui turisti che stai ospitando a il sistema di statistiche SIRED. È necessario richiedere l’accesso al dipartimento regionale del turismo.
Airbnb raccoglie le tasse di soggiorno ad Arzachena, Golfo Aranci, Olbia, Posada, Santa Teresa Gallura e Stintino, ma altrove dovrete farlo voi stessi.
Sicilia
La Sicilia legge sul turismo non è chiara su Airbnbs, e la gestione del turismo nella regione è stata recentemente riorganizzata per dare un ruolo maggiore alle autorità provinciali del turismo o AAPITs (azienda del turismo della provincia).
Ma un 2016 circolare dice che i bed and breakfast potrebbero essere multati fino a 3.098 euro per aver operato senza l’autorizzazione tramite SCIA del vostro comune, quindi volete sicuramente peccare di prudenza.
La legge definisce qualcosa come Airbnbs come ‘case ed appartamenti per le vacanze’ – affitti per non più di tre mesi alla volta.
Per questa categoria, è necessario richiedere una classificazione, valida per cinque anni, all’autorità turistica locale per ottenere una licenza d’esercizio.
Ma in generale, è una buona idea informarsi presso l’autorità turistica locale o il comune prima del noleggio per assicurarsi di seguire la procedura giusta.
Airbnb raccoglie le tasse di soggiorno per conto degli host a Catania e Palermo, ma altrove sull’isola dovrai farlo tu.
Foto di TIZIANA FABI / AFP
Toscana
Come altrove, è necessario registrare i dettagli della proprietà presso il SUAP locale. Lo si può fare utilizzando questo modulo o online cercando ‘Località turistiche’ su questo portale. Questo include informazioni come il periodo durante il quale l’alloggio viene affittato, il numero di stanze disponibili e i siti web dove verrà pubblicizzato.
In cambio ti verrà dato un codice identificativo della proprietà che dovrà essere usato nel tuo materiale promozionale.
Siete anche tenuti ad affiggere pubblicamente i dettagli della proprietà nell’area di ricevimento utilizzando questo modulo, accanto a una lista dei vostri prezzi massimi utilizzando questo modulo.
Se sei nell’area metropolitana di Firenze, devi anche usare il Turismo5 sito web/app per segnalare quando le persone arrivano alla tua proprietà. Puoi farlo solo dopo aver presentato la tua SCIA. Anche se non hai ospiti, devi segnalare i dettagli mensilmente.
Airbnb raccoglie le tasse comunali di soggiorno a Firenze, Bagno a Ripoli, Lucca e Siena, ma altrove, dovrai gestire tu stesso la raccolta e la trasmissione delle tasse.
Trentino Alto Adige
Il Trentino Alto Adige permette di affittare fino a tre proprietà senza incorporare. È necessario dichiarare le proprie intenzioni di affittare e registrarsi presso il SUAP locale.
Devi anche usare l’identificatore unico che ti assegneranno, chiamato CIPAT, in tutta la tua pubblicità.
Airbnb non riscuote le tasse comunali di soggiorno in Trentino Alto Adige.
Umbria
In Umbria è possibile affittare fino a due proprietà rimanendo classificati sotto ‘case ed appartamenti per le vacanze. È necessario depositare questo modulo con il SUAP prima di poter iniziare ad affittare.
Devi anche registrare le statistiche sui tuoi ospiti tramite il sito Turismatica, entro il 5 di ogni mese successivo.
“È importante ricordare che la comunicazione deve essere sempre fatta, anche in assenza di movimento”, il sito web note, o potresti essere multato tra 1.000 e 4.000 euro.
Airbnb non riscuote le tasse comunali di soggiorno in Umbria.
Veneto
Il Veneto ha una delle categorie più generose per gli affitti Airbnb, chiamata ‘Locazioni Turistiche‘. Secondo FAQ sul sito della regione (in italiano) non c’è nemmeno bisogno di presentare una SCIA al comune prima di affittare il posto.
Tuttavia, voi siete tenuti a registrarsi con la regione usando questo modulo e raccogliere dati statistici sul flusso turistico. La registrazione vi darà accesso al Piattaforma di segnalazione ROSS 1000e vi darà un codice unico, che dovrete includere in tutti gli annunci.
Dovete anche affiggere il numero “su una targa affissa in modo chiaramente visibile all’ingresso esterno dell’edificio che contiene l’alloggio”. Dovete farlo entro 30 giorni dall’inizio del vostro affitto, dice il sito web.
Airbnb non raccoglie la tassa di soggiorno a Venezia o in qualsiasi altra parte del Veneto, quindi dovrai farlo tu stesso e rimetterla al comune.
