Nel maggio 2020, mentre la pandemia attanagliava l’Italia nella sua prima ondata, il governo ha introdotto un nuovo programma di bonus edilizi per rilanciare la fiacca economia del Paese, colpita dal Covid.

Questa risposta d’emergenza, nota come “superbonus 110′”, rientrava nell’ambito del programma governativo Decreto Rilancio (Decreto Rilancio), che ha offerto una detrazione fiscale fino al 110% sulle spese relative alla riqualificazione energetica e alla riduzione del rischio sismico.

Altri tipi di bonus edilizi esistevano già in precedenza – e continuano ad essere disponibili.

Tuttavia, nessuno aveva mai offerto un valore così alto a coloro che desideravano apportare miglioramenti alla loro proprietà.

In effetti, la nuova misura non solo ha incentivato le persone a migliorare le loro proprietà esistenti, ma ha incoraggiato le persone ad acquistare vecchie proprietà abbandonate, rendendo i progetti di ristrutturazione precedentemente irrealizzabili, in termini finanziari, una possibilità reale.

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Siamo stati tra coloro che si sono lanciati nell’acquisto di un edificio fatiscente e inabitabile, con l’intenzione di effettuare ampi lavori grazie ai fondi del superbonus.

La nostra ricerca immobiliare è cambiata completamente grazie al programma e avevamo intenzione di approfittare delle generose somme di aiuti statali.

Dopo aver cercato e visionato immobili per mesi, attratti da annunci che sostenevano che un immobile era finanziabile con il superbonus, abbiamo trovato una vecchia casa colonica – che era diventata un relitto abbandonato – nella campagna di pianura alle porte di Bologna, vicino a dove già ci troviamo.

(Foto di Philippe HUGUEN / AFP)

Nel nostro caso, abbiamo dovuto demolire la vecchia proprietà e ricostruire una casa da zero: non è stato possibile restaurarla a causa dei danni provocati dal terremoto nella zona, che l’ha resa troppo instabile e distrutta per essere di nuovo abitabile.

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Non è stata una delusione, perché abbiamo avuto l’opportunità di progettare la nostra casa, scegliendo ogni angolo, materiale, disposizione e pianta che volevamo. Senza il superbonus sarebbe stato impossibile realizzare un progetto del genere, ma con il superbonus abbiamo pensato che fosse possibile.

Incredibilmente, le clausole dell’incentivo consentono anche questo, poiché il governo intendeva rinvigorire i numerosi edifici vecchi, danneggiati e inefficienti della nazione e recuperare i terreni perduti, anche utilizzando i lotti esistenti per costruire nuove case se la proprietà era troppo danneggiata, come nel nostro caso.

Così, abbiamo investito tutti i nostri risparmi e il denaro ricavato dalla vendita dell’appartamento di mio marito in un insieme di mattoni che sta crollando, pieno di cianfrusaglie e detriti di anni passati.

Anche se scoraggianti, le cifre si accumulavano e ci permettevano di creare la nostra casa di campagna con un mutuo gestibile per circa 15 anni.

Dato che ora ho 37 anni, la cosa sembrava funzionare bene e tutto sembrava ragionevole.

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Ma era solo l’inizio, prima che il superbonus si trasformasse in una spirale di ritardi, pantani burocratici e richieste fraudolente, che hanno contribuito a rendere l’accesso ai fondi una situazione di stallo per molti proprietari di casa.

A 18 mesi dall’inizio del nostro progetto, siamo arrivati fino a una forma di cemento nel terreno, la vecchia casa colonica è stata demolita, ma non c’è ancora traccia della nostra futura casa – e un budget che è esploso a dismisura, cambiando notevolmente il nostro futuro finanziario.

18 mesi” I progressi del nostro progetto di ristrutturazione di una proprietà italiana si presentano così. Foto: Karli Drinkwater

Il tempo stringe e anche le scadenze, seppur brevemente prorogate, per accedere al bonus in tempo.

Dalla sua nascita, ecco cosa abbiamo imparato su come (cercare di) richiedere il superbonus 110 dell’Italia.

1. La domanda ha rallentato l’avvio di progetti di ristrutturazione

Nel corso del primo anno, l’interesse per il programma è stato così alto che le imprese edili sono state sommerse e i progetti si sono accumulati in una coda.

Molte imprese hanno smesso di assumere nuovi clienti, lottando per portare avanti progetti che erano già in ritardo di mesi, e alcuni proprietari di case hanno abbandonato del tutto i loro piani.

Con l’accumularsi dell’arretrato, le imprese hanno aumentato i preventivi di costruzione e i prezzi dei materiali sono cresciuti, spinti da un boom mondiale di aumenti dei costi e certamente non aiutati dal boom edilizio italiano alimentato dai superbonus.

Foto di Bill Mead su Unsplash

La situazione ha continuato a peggiorare a causa della guerra in Ucraina, che ha ostacolato l’importazione e di conseguenza il costo delle materie prime.

È stata questa richiesta che ci ha visti seduti e in attesa, mentre non succedeva assolutamente nulla e continuavamo a rimanere bloccati, vedendo i costi del progetto accumularsi continuamente.

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Ci sono voluti quattro mesi solo per la vendita del relitto, quindi eravamo già in ritardo per quanto riguarda il bonus.

Eravamo pronti a partire nel maggio 2021 dopo aver presentato la nostra offerta per la proprietà a gennaio, ma nell’ultimo anno è successo ben poco.

Abbiamo dovuto lasciare il nostro appartamento, perché i nuovi proprietari volevano comprensibilmente trasferirsi qui, e ora siamo accampati in una parte della nuova casa dei genitori di mio marito.

Poiché anche loro stanno cercando di accedere al superbonus, la nostra vita è stata impacchettata in scatoloni, mentre la nostra zona giorno e il nostro ufficio sono stati stipati in un garage.

Scrivo queste righe circondata da impalcature e nastro arancione da cantiere, ora fortemente incinta, e cercando di non perdere la speranza di avere un posto tutto nostro dove andare.

Il nostro progetto edilizio non è andato oltre l’abbattimento del vecchio rudere e la posa delle fondamenta in cemento. Dopo un anno, non c’è nemmeno l’ossatura di una struttura.

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Quindi è ancora la richiesta di bonus e materiali a causare il ritardo?

Sì, ma una parte importante è dovuta anche a come è possibile richiedere il bonus.

2. I problemi di trasferimento del credito hanno bloccato i prestiti delle banche

Un’altra causa recente di un ulteriore rallentamento è il cambiamento delle modalità di accesso al bonus e la crescente difficoltà di ottenere credito.

Ci sono alcune strade per ottenere il superbonus italiano. L’opzione di compensare le imposte dal reddito è probabilmente conveniente solo per chi ha un reddito elevato, in quanto qualsiasi sconto fiscale non utilizzato va perso.

Immagine: moerschy / Pixabay

Supponiamo che i costi di ristrutturazione ammontino a 100.000 euro, deducibili al 110% per cinque anni.

Quindi, se avete uno sgravio fiscale di 22.000 euro ogni anno per cinque anni, ma la vostra imposta sul reddito, nota come “IRPEF”, è inferiore a questa cifra, perdete la detrazione e finirete per pagare il resto della spesa di ristrutturazione.

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Nota: le ultime modifiche specificano che le detrazioni fiscali per il superbonus saranno distribuite su quattro anni e non su cinque come in precedenza.

Non sorprende, quindi, che le altre due opzioni per accedere ai fondi – il trasferimento del credito (cessione del credito) o sconto sulla fattura (sconto in fattura) – sono stati più popolari.

In pratica si tratta di scambiare il credito d’imposta per denaro contante con un’istituzione finanziaria italiana, come una banca, per il trasferimento del credito, o direttamente con l’appaltatore o il fornitore per lo sconto sulla fattura.

Utilizzando il sistema di trasferimento del credito, riceverete i contanti che avete pagato, direttamente sul vostro conto bancario.

Si tratta di una strada un po’ più rischiosa rispetto allo sconto sulla fattura, in quanto quest’ultimo significa che il fornitore recupera il bonus per conto vostro, prendendone una fetta come commissione.

In questo modo si ottiene una parte minore del bonus, ma non si devono sbrigare le pratiche burocratiche e l’appaltatore si assume l’onere di ottenere il credito.

“L’opzione più semplice è lo sconto in fattura”, ci ha detto l’esperto fiscale Nicolò Bolla di Accounting Bolla.

“Si occupa del bonifico. Se si tratta con la banca da soli, ci vuole un po’ di competenza e un po’ di conoscenza della tecnologia e del sistema, come scaricare e caricare le fatture.

“Gli appaltatori hanno vendite multiple, quindi sono più preparati a farlo”, ha aggiunto.

Tuttavia, miliardi di euro di richieste di risarcimento fraudolente hanno indotto il governo a introdurre leggi più severe, bloccando per mesi l’accesso al credito e mettendo in pausa il bonus e i progetti di ristrutturazione.

I nostri costruttori ricorrevano al credito del fornitore di servizi finanziari Poste Italiane, che ha ridotto la soglia del credito. Questo ha fatto slittare di mesi tutti i lavori di costruzione, senza che si sapesse quando sarebbero iniziati.

In quel periodo hanno dovuto cercare un’altra banca disposta a finanziare il bonus, mentre i cantieri rimanevano inattivi.

3. Le banche hanno bloccato e rifiutato il credito a metà dei progetti

Alcuni proprietari di case hanno dovuto affrontare ulteriori difficoltà quando hanno incontrato non solo ritardi, ma una vera e propria cancellazione del credito precedentemente concordato.

Peter (non è il suo vero nome) ci ha detto di aver ottenuto il via libera per accedere a uno degli altri bonus edilizi che possono essere utilizzati insieme al superbonus: il Bonus ristrutturazione (Bonus Ristrutturazioni).

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Consente ai proprietari di casa di richiedere uno sconto fiscale del 50 per cento per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione sia nelle singole proprietà che nei condomini.

Il limite massimo di spesa è di 96.000 euro e lo sgravio fiscale del 50% è suddiviso in rate annuali per 10 anni. Oppure si può richiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Foto di Cristina Gottardi su Unsplash

Ha chiesto e ottenuto l’approvazione per la cessione del credito per i lavori nella sua casa di Modigliana, in Emilia Romagna. Dopo aver acquistato un immobile con la sua compagna nel dicembre 2020, ha iniziato i lavori di ristrutturazione nel gennaio 2021, grazie al credito approvato dalla banca italiana UniCredit.

Ci ha raccontato di aver effettuato lavori per 60.000 euro per un nuovo pavimento e sottopavimento, per l’impianto elettrico e idraulico, per una nuova caldaia, per la ritinteggiatura delle pareti e per l’installazione di un nuovo bagno.

Ciò significa che 30.000 euro di credito erano dovuti dalla banca, ma Peter ci ha detto che ora si rifiutano di pagare.

“La scusa della banca è che non abbiamo firmato con loro, ma non ci hanno chiesto di firmare nulla quando ci hanno aperto il portale all’inizio”, ci ha detto.

Quindi, mentre la banca ha registrato i lavori di ristrutturazione per loro sul portale del governo per poter richiedere il bonus, ora si rifiuta di restituire il credito come inizialmente concordato.

“La cosa che mi fa arrabbiare di più di UniCredit è che abbiamo fatto circa 10 pagamenti a costruttori e fornitori che costavano 7,50 euro a volta (in spese amministrative) per farli, e ci è voluto del tempo per andare in banca soprattutto per farli registrare correttamente. Ed essere delusi da loro ora è davvero brutto”, ha aggiunto.

Secondo Bolla, intraprendere questa strada è “più difficile”, in quanto “le banche preferiscono avere a che fare con imprese più grandi piuttosto che concedere credito ai singoli”.

Per Peter, ora ha la possibilità di detrarre l’imposta dalla sua fattura annuale o di trovare un’altra banca che accetti e trasferisca il credito.

4. Trovare altre soluzioni per aprire il sistema di trasferimento del credito

Mentre l’accesso ai finanziamenti rallentava e i progetti si fermavano, il governo è intervenuto con un’altra modifica normativa al superbonus.

Oltre a prorogare di tre mesi il termine del 30% di completamento dei lavori per le case monofamiliari – fino alla fine del 30 settembre 2022 – le autorità hanno anche pensato a come rendere più semplice l’accesso ai fondi.

Il motivo di tanti cambiamenti deriva dal modo in cui il superbonus è nato.

“Due anni fa era il Far West. Chiunque poteva ottenere il credito per utilizzare il bonus: una persona, un’azienda o un’impresa. Per questo motivo, le autorità hanno perso il controllo delle vendite e molte richieste fraudolente sono sfuggite alla rete”, secondo Bolla.

“Tutto si è fermato. Poi hanno regolamentato troppo, creando più burocrazia e ritardi. Ora hanno deregolamentato un po’ per riaprire il trasferimento dei crediti”, ha aggiunto.

I motivi dei ritardi nell’accesso al bonus sono complessi e molteplici. Oltre alle ragioni sopra citate, le banche hanno dovuto affrontare anche l’aumento dell’inflazione, che in parte ha causato l’interruzione dei prestiti.

“A un certo punto qualcuno deve compensare l’imposta. Molte banche volevano acquistare il credito e rivenderlo alle banche più grandi, ma ogni credito che non poteva essere compensato con le tasse andava sprecato.

“Questo ha reso le banche meno disposte ad acquistare il credito, rallentando così la capacità di accesso delle aziende e dei privati”, ha aggiunto.

Ora, per tenere meglio traccia dei lavori in corso, l’Agenzia delle Entrate (L’Agenzia delle Entrate) ha introdotto sistemi di tracciamento migliori nella sua ultima sentenza. Questi seguiranno le tracce della destinazione del denaro, con l’obiettivo di ridurre il tempo perso per la burocrazia.

5. Potreste – legalmente – ritrovarvi con una casa mezza finita

A seconda di quanto concordato con l’impresa di costruzioni, potreste rischiare con il superbonus in ogni caso, anche se i lavori sono iniziati e il sistema ha alleggerito il problema della richiesta dei fondi.

I nostri costruttori andrebbero avanti con il progetto solo se firmassimo un documento in cui, in poche parole, dichiariamo di essere consapevoli che il progetto non sarà terminato se i fondi non sono disponibili in tempo o se i lavori si protraggono oltre la scadenza.

Foto di Filiz Elaerts su Unsplash

L’impresa non sarebbe stata responsabile del pagamento della costruzione della nostra casa (e anche dei progetti di altri) se avesse continuato a subire ritardi.

In questo caso, non avevamo scelta. Firmare e sperare per il meglio o perdere i 200.000 euro già investiti finora nei lavori e nell’acquisto del relitto.

6. Ci sono tasse aggiuntive da pagare per richiedere il superbonus.

Se avete mai venduto o acquistato un immobile in Italia, saprete che ci sono un’abbondanza di costi nascosti associati.

Dalle spese di agenzia e notarili, alle tasse, alle spese legali, l’acquisto di un immobile in Italia può comportare un ulteriore 10% del prezzo di acquisto. Per un elenco dei costi nascosti a cui prestare attenzione, consultate la nostra guida qui.

Quando si tratta di ristrutturare le proprietà utilizzando il superbonus, è necessario pagare diversi certificati, tra cui un certificato energetico noto come ‘Certificato Energetico APE”. per dimostrare che l’immobile avrebbe beneficiato di riqualificazioni energetiche con fondi pubblici.

Questo dovrà essere fatto anche in seguito per dimostrare che l’immobile soddisfa i requisiti del superbonus e che è salito di almeno due classi energetiche.

Potreste anche incorrere in spese da parte del municipio locale o di comune per apportare modifiche all’immobile. Nel nostro caso, trattandosi di un progetto considerevole, la tassa amministrativa per la sola presentazione dei piani della casa da revisionare è costata 12.000 euro.

In totale, il costo delle tasse per il nostro progetto – prima di qualsiasi lavoro di restauro con il bonus – è stato di 30.000 euro.

7. L’importo richiesto e pagato continua a crescere

Dall’inizio del superbonus, la portata dei progetti di restauro delle case è cambiata in modo significativo.

La domanda ha fatto lievitare i preventivi di costruzione e i prezzi dei materiali continuano a salire, aumentando notevolmente l’entità del budget di un progetto.

Questo sarà un duro colpo per i ristrutturatori di case che pensavano di ricevere potenzialmente ingenti somme di denaro dal governo e quindi di ottenere enormi risparmi.

In realtà, il governo continuerà a stanziare ingenti fondi, ma il problema è che il prezzo da pagare seguirà gli aumenti e aumenterà anch’esso.

Il nostro particolare progetto di ristrutturazione della casa è quasi raddoppiato da quando abbiamo iniziato.

Inizialmente avevamo previsto un costo finale di 450.000 euro per tutti i lavori, utilizzando il superbonus per quasi la metà.

Invece, il preventivo che abbiamo ricevuto a novembre era di oltre 700.000 euro (oltre a quanto abbiamo pagato per il relitto) e ci è stato detto che è improbabile che questo sia il costo finale, che aumenterà in linea con i continui aumenti dei prezzi dei materiali quando i lavori saranno finalmente avviati.

L’impatto di tutto ciò cambia la vita. Nel nostro caso, significa che abbiamo dovuto chiedere un’impennata dei rimborsi mensili per 25 anni invece che per 15. E questo solo se la banca ci chiede di pagare il mutuo. E questo solo se la banca accetterà di concederci un impegno finanziario così grande, cosa che per ora non ha fatto.

8. Potreste dover pagare le tasse se vendete la vostra casa dopo aver richiesto il superbonus

Almeno per un po’ di tempo, potreste dover rimanere nell’immobile che avete ristrutturato utilizzando il superbonus.

Una volta richiesto il bonus edilizio, in sostanza non si può vendere l’immobile per altri cinque anni se si vuole evitare di pagare l’imposta sulle plusvalenze.

L’esperto fiscale Nicolò Bolla afferma che ciò dipende dalla data di acquisto dell’immobile.

Se la casa era già di proprietà da più di cinque anni e si è usufruito del superbonus, è possibile rivenderla senza alcuna imposta sulle plusvalenze.

Se invece avete acquistato l’immobile solo per beneficiare del bonus, e quindi lo possedete da meno di cinque anni, sarete soggetti all’imposta, cioè se realizzerete una plusvalenza dalla vendita.

Se, ad esempio, avete acquistato un vecchio relitto e lo avete ristrutturato, è probabile che lo facciate.

Per ulteriori consigli sulla vendita del vostro immobile dopo aver utilizzato il superbonus, ricordate di consultare preventivamente dei professionisti.

9. Continua a essere popolare e a subire ritardi

Nonostante la recente proroga della scadenza, i proprietari di case continuano ad aspettare in coda che i loro progetti inizino o vengano completati.

L’esperto fiscale Bolla ci ha detto che riceve “richieste quotidiane” per il superbonus, ma lancia una parola di cautela sull’incentivo.

“Si tratta di unaè un viaggio lungo e bisogna avere un po’ di soldi per rinnovare la proprietà con il bonus. I tempi sono dilatati e ci sono ancora problemi di catena di approvvigionamento”, ha detto.

Nonostante ciò, Bolla ritiene che si tratti di un programma “straordinario”. “Abbiamo una forte dipendenza energetica, quindi questo è un buon modo per aggiornarci. Di solito, il modo in cui affrontiamo la nostra dipendenza energetica è quello di punire coloro che inquinano di più con bollette energetiche più alte, ma si tratta sempre di persone a basso reddito.

“I costi energetici più alti non fanno altro che punire i poveri: questo, invece, è un buon modo per risolvere il problema”.

Per saperne di più, consultate il nostro articoli sulla proprietà in Italia su The Local.