Guida finanziaria per l’acquisto di un immobile in Italia

Un’ipoteca di una banca italiana può essere una buona opzione per acquistare un immobile nel paese
(da Job Meeting all’indirizzo www.flickr.com)

Una breve introduzione: mi chiamo Paolo e sono un agente immobiliare negli Stati Uniti (Maryland e DC). Ho anche acquistato un immobile finanziandolo in BolsenaL’Italia e un paio di cose sui mutui.

Quando ho fatto domanda per l’ipoteca (2007), il regolamento dei prestiti era piuttosto rilassato, ma non è più così. Tuttavia, ora come ora, dopo la pandemia, potreste essere in grado di trovare un accordo: non è un caso che Il barone Rothschild, Il nobile del XVIII secolo e membro della famosa famiglia bancaria una volta disse che “Tl tempo di comprare è quando c’è sangue per le strade”. La filosofia di Warren Buffet dovrebbe essere menzionata anche qui: “Abbiate paura quando gli altri sono avidi, e avidi quando gli altri hanno paura.”

Non è necessario vincere alla lotteria o ereditare un sacco di soldi per acquistare un immobile in Italia, a meno che non si stia cercando un posto nel centro di Roma o Milano…

Se siete progetto di acquisto di immobili in Italia dovete decidere come finanziare la vostra nuova proprietà.

A meno che non intendiate pagare l’intero importo in contanti, avrete per ottenere un mutuo in dollari USA o in euro a seconda del tasso di cambio. Se pensate che l’euro sia basso, meglio ottenere finanziamenti in dollari negli Stati Uniti. Se pensate che l’euro sia alto, ma sta per scendere, meglio ottenere finanziamenti in euro e pagare il prestito in contanti.

Esempio uno:

Servono 100.000 dollari e il tasso di cambio euro/dollaro è di 0,80 – il dollaro è più forte: ottenere un prestito di 80.000 dollari per la casa negli Stati Uniti, pagare l’intero importo della casa a questo basso tasso di cambio e pagare lentamente il mutuo controllato negli Stati Uniti.

Secondo esempio:

Sono necessari 100.000 dollari e il tasso di cambio euro/dollaro è di 1,90 – l’euro è più forte: Non ottenete un mutuo per la casa da 190.000 dollari qui negli Stati Uniti, ottenete invece un mutuo in euro rispetto all’Italia, pagate i tassi fino a quando il dollaro non sale contro l’euro e, quando il dollaro è tornato più vicino a 1 : 1, avete la possibilità di rimborsare il resto del mutuo.

Ipoteche

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Dovrete valutare quali sono le valute che dovete trattare.

Se prendete il vostro finanziamento nel Stati Uniti allora il vostro mutuo sarà in dollari. Dopo aver raccolto il vostro finanziamento in dollari, dovreste fare un trasferimento di denaro per l’importo richiesto verso l’Italia e per cambiate i vostri dollari in euro.

Se questo è il caso, il modo più semplice per acquistare una proprietà è per ottenere una linea di credito per la casa nella vostra proprietà nel paese in cui vivete. Questo può avere il vantaggio di avere interessi deducibili dalle tasse (chiedete al vostro commercialista per maggiori informazioni, dato che le regole di HELOC sono cambiate di recente). In questo momento il costo del prestito HELOC è di circa il 3,5% (1 giugno 2020). Se non hai questa possibilità, o non vuoi usarla, puoi ottenere un mutuo per la casa in Italia: è possibile e conosco persone che l’hanno fatto. Ottenere un mutuo in Italia può anche compensare l’euro elevato (buona strategia se pensi che l’euro diminuirà di valore).

Il sito vantaggio principale di ottenere un mutuo in Italia invece che negli Stati Uniti è che potrebbe compensare una valuta europea forte e i tassi sono molto più bassi (attualmente inferiori all’1%). In questo momento i tassi in Italia sono più bassi che negli Stati Uniti, e se i mercati valutari funzionano a vostro favore, allora ci potrebbero essere risparmi derivanti da una fluttuazione favorevole del tasso di cambio.

Se il dollaro aumenta di valore rispetto all’euro, allora dovrete spendere meno dollari per acquistare la stessa quantità di euro che avete preso in prestito inizialmente. Ciò significa che, in termini reali, il vostro mutuo è effettivamente diminuito e i vostri rimborsi mensili saranno inferiori.

Se pensate che sia questo il caso, potrebbe essere una buona idea prendere in considerazione la possibilità di stipulare il mutuo in dollari. Tuttavia, potrebbe essere meglio consultare un consulente finanziario, dato che le cose stanno cambiando così rapidamente nella curva dei tassi di cambio, non si può dire nulla di concreto, a meno che un professionista non dia qualche consiglio.

In alternativa, se prendete il vostro finanziamento in Italia, allora l’istituto finanziario farà tutti i calcoli in euro e dovrete convertire queste cifre in dollari per capire cosa state realmente spendendo.

Si noti che i tassi di indebitamento sono molto più bassi in Italia. Uno straniero, tuttavia, può normalmente finanziare solo il 50% del valore dell’immobile. Ugo Vagniluca da Servizi Ipotecari Italiani aggiorna le tariffe (attualmente inferiori all’1%) ogni mese.

Questo ci porta alla domanda: come si deve calcolare il costo complessivo?

Dovete essere molto precisi e tenere traccia di ogni centesimo che spendiCalcolate quanti euro otterrete per i vostri dollari, e cosa questi euro vi stanno effettivamente comprando. Tenete presente che, di solito, quando L’acquisto di immobili in Italia include i costi:

  • Costo della proprietà
  • Commissione all’agente immobiliare
  • Applicabile tasse
  • Immobili locali imposte (imposte sugli immobili sono molto più bassi in Italia – tra lo 0,2% e lo 0,76% del valore dell’immobile, mentre negli Stati Uniti raggiungono in media l’1% e, in alcuni casi, addirittura il 2% del valore dell’immobile)
  • Proprietà Assicurazione
  • Qualsiasi riparazione della proprietà tariffe
  • Tasse di trasferimento di denaro
  • Tasse ipotecarie

Fino a 30 o 40 anni fa, gli italiani potevano finanziare solo il 50% circa del prezzo di acquisto degli immobili. L’acquisto di una casa era un’impresa finanziaria importante non solo per l’acquirente, ma anche per gli amici e i parenti più stretti, poiché tutti partecipavano al finanziamento. Ora i mutui sono disponibili in Italia per gli italiani con solo il 10% in meno, la decisione finale spetta alla banca e di solito si considera in uno scenario caso per caso.

In 2020, Dopo la pandemia di Covid-19 tutte le vecchie regole sono saltate, ma potrebbe non essere ancora la fine del sogno di una casa italiana. Se è vero che sarà più difficile ottenere un mutuo a causa della terribile situazione economica post-pandemica, è anche vero che molti buoni affari immobiliari potrebbero colpire il mercato – o almeno così speriamo!

Sarebbe prudente parlare con un consulente finanziario, in quanto sarebbe in grado di guidarvi nel processo di finanziamento della vostra nuova proprietà. Ricordate la vostra tolleranza per le fluttuazioni valutarie, se ottenete il mutuo in euro: Un mutuo di 1000 euro al mese nel 2002 era di 850 dollari al mese. Nel 2008, invece, quella stessa ipoteca era di 1600 dollari al mese. Oggi, nel giugno 2020, è scesa di nuovo a 1100 dollari al mese.

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Un buon consulente finanziario può guidarvi verso le corrette opzioni ipotecarie per il vostro attuale livello di reddito. Se possedete già un immobile qui negli Stati Uniti, allora potreste rifinanziare, ottenere una seconda ipoteca sulla vostra casa rivalutata e utilizzare il mutuo per l’acquisto di immobili in Italia. In questo caso, non sarete soggetti a fluttuazioni di valuta.

Indipendentemente da come scegliete di farlo, scoprirete i principi che regolano i mutui sono essenzialmente gli stessi in tutto il mondo. Tuttavia, le istituzioni finanziarie negli Stati Uniti e in Italia hanno linee guida uniche per le modalità di concessione dei prestiti, e le linee guida di un prestatore potrebbero essere più favorevoli per voi rispetto a un altro.

Ricordate che ogni opzione offre i propri pro e i propri contro e Prima di prendere una decisione definitiva è necessaria una ricerca approfondita.